基礎設施REITs涉及哪些稅收、有哪些優惠？
關于省政協十二屆四次會議第618號提案的答復
發布時間：2021-06-30 15:08 來源：國家稅務總局浙江省稅務局
您提出的關于加大基礎設施公募REITs稅收優惠力度的提案收悉。我局認真研究，并結合省發展改革委、省財政廳、中國證監會浙江監管局的會辦意見，現答復如下:
提案指出基礎設施REITs(基礎設施領域不動產投資信托基金)“對于以國有企業為代表的基礎設施企業具有重要意義，未來發展空間巨大。” 我們非常贊同。提案分析了目前我國REITs的發展與宏觀經濟水平和金融市場發展規模并不匹配，指出在設立環節和存續環節稅收負擔較重，抑制發行需求，增加交易成本，降低融資效率等問題，對促進我省基礎設施REITs發展具有重要的參考價值。
一、關于基礎設施REITs所涉稅收
由于基礎設施REITs在我國尚屬于新生事物，目前沒有專門針對性的稅收政策，只能適用一般性稅收法規。基礎設施公募REITs在設立、持有運營、退出等環節涉及增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種，納稅人涉及REITs投資者、封閉式證券投資基金、專項計劃（即交易所掛牌ABS）和項目公司多個層級主體。REITs設立環節，通常需對不動產進行資產重組，并被視為交易行為，需繳納相關稅費。一般來說，設立REITs基金收購相關房地產項目主要有兩種方式：
一是資產交易方式，由REITs設立的項目公司直接向發起人購買物業。該方式買方通常需要繳納相應的契稅和印花稅等，賣方則要繳納增值稅及附加稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等；
二是股權收購方式，REITs收購持有物業的項目公司股權。該方式對于買賣雙方主要涉及到所得稅和印花稅等。REITs持有環節，項目公司涉及增值稅及其附加，印花稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅等的稅收；公募基金主要涉及增值稅與企業所得稅。REITs退出環節，企業投資者申購和贖回基金單位取得的差價收入，應并入企業的應納稅所得額，征收企業所得稅。
二、關于基礎設施REITs的稅收優惠政策
國家在制定新興金融工具的稅收政策時，通常需要綜合考慮以下目標平衡：
（1）鼓勵相關金融工具的發展；（2）保持稅收中性，與其他類型金融工具的稅務處理不應有明顯差異；（3）確保不產生預期之外的稅收收入變化；（4）在既有稅收框架下平衡差異化稅務處理的需要；（5）便于納稅人遵從和稅收征管。
首先，基礎設施REITs是公募基金，REITs及其投資者可享受公募基金的稅收優惠政策。
如根據《財政部 國家稅務總局關于資管產品增值稅有關問題的通知》（財稅〔2017〕56號）規定，公募基金管理人運營資管產品過程中發生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號）規定，證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券免征增值稅；個人投資者在轉讓公募基金時，免征增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于開放式證券投資基金有關稅收問題的通知》（財稅〔2002〕128號）的規定，個人投資者申購和贖回基金單位取得的差價收入，暫不征收個人所得稅。根據《財政部國家稅務總局關于對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免征印花稅的通知》（財稅〔2004〕173號）規定，投資者（包括個人和機構）買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。
其次，基礎設施REITs還享有針對基礎設施的稅收優惠政策。
證監會第54號公告第五十條規定，“基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產”。我國的很多基礎設施在法律上規定物權是國家所有。如《民法典》第二百五十四條規定，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。沒有法律上的財產權轉讓，在稅法上，就無需繳納基于財產權轉讓的增值稅、土地增值稅、契稅和印花稅等。另外，大部分基礎設施的土地是劃撥土地。提案指出“土地增值稅是整個REITs設立環節最為沉重的稅收負擔。”從證監會第54號公告規定看，現階段基礎設施REITs“不含住宅和商業地產”，劃撥土地目前不存在土地增值稅稅收負擔問題。
三、關于降低基礎設施REITs稅收負擔的建議
（一）關于提案建議“對于企業所得稅，建議在REITs設立環節，將股權轉讓交易的所得稅，明確規定遞延納稅”。
根據現行稅法規定，企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。我局已將您的建議向國家稅務總局反映，建議對基礎設施公募REITs設立環節股權、資產轉讓交易的所得稅，允許遞延納稅，以支持其發展。目前，總局正在會同財政部積極研究。
(二) 關于提案建議“在標的物業進入REITs過程中，對不動產權屬轉移免征土地增值稅，同時明確放棄對股權轉讓視同不動產轉讓課征土地增值稅的政策。”
根據《土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”應屬于土地增值稅征收范圍，目前暫無相關優惠政策。從該稅種的立法精神理解，著重考慮政策公平性和對土地增值收益的調節作用，貫徹“房住不炒”的宗旨。
（三）關于提案建議“對作為REITs基礎資產的住房租賃業務，給予與個人出租住房相同的稅收待遇。”
基礎設施REITs的本質是鼓勵中小投資者通過投資證券的形式長期持有不動產，獲取不動產的租賃收益。國務院已經明確，要“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。” 符合條件的基礎設施REITs住房租賃業務可以享受相應的稅收優惠政策。
（四）關于提案建議“制定出臺稅收優惠及返還政策，在省級層面制定實施地方性的稅收優惠及返還政策，鼓勵浙江企業參與公募REITs試點。”
稅收政策由國家統一制定，地方沒有自行出臺稅收優惠政策的權限。國務院有關法規明確規定，安排財政支出不得直接與企業繳納的稅收掛鉤。因此，省級層面無法制定實施地方性稅收優惠和返還政策。
感謝您對稅收工作的關心和支持，歡迎再提寶貴意見。
國家稅務總局浙江省稅務局
